福布斯:香港特色，高爾夫球場比建公屋更重要嗎？_GDP

有這么一種說法，說香港地少人多，樓價才如此昂貴？如果你相信這套說辭，那就太天真了。香港土地面積1106.34平方公里，常住人口730萬，人口密度只有深圳的60%。香港還有大片的農地、荒地、林地、水塘。住宅用地只占香港整體面積的6.9%左右；這其中的3%還是被撥作興建低密度的鄉村屋，真正用作高密度市區住宅發展土地不過3.8%。既然不缺土地，那香港高房價的根結在哪呢？

獅子山下的奮斗精神

我們美麗的香港，分為香港島、九龍、新界三個部分。香港島于1842年的《南京條約》割讓給了英國；九龍于1860年的《北京條約》割讓給英國；新界是在1898年英政府強迫清政府簽訂的《中英展拓香港界址專條》，從清政府手中租來的土地，租期99年。

在殖民期間，港英政府“賣地”只是在出售有限期的使用權，稱為“批地”。獲準土地的人除了一次性向港府繳納地價外，每年還得繳納地租，和相當于物業出租價格5%的差餉。這樣，港英政府僅通過土地這一項就積累了巨額的財富。任何人想要獲得香港的土地都要經英政府批準，也使得英國洋行可以低價獲得大量土地地契，這打擊了華裔商人投資興業。

1937年上海淪陷，大批資本家攜帶大量財富南下，權貴們去了尖沙咀，無依無靠的窮人大多聚集在偏遠的獅子山下，民間財富陡增。據不完全統計，從1948年開始到50年代初期，上海(包括長三角地區)移民帶去的財富占到當時香港社會總財富的一半以上，商界大佬包玉剛、董建華都是當初上海移民的后代。

金管局在今年2月協助香港特區政府成功發售8億港元的代幣化綠色債券:金色財經報道，香港金融管理局24日發表《香港債券市場代幣化》報告，總結在發售特區政府首批代幣化綠色債券中汲取的經驗，以及概述為推動代幣化技術在香港債券市場更廣泛應用而進行的下一步規劃。

報告探討了如何進一步促進香港債券市場代幣化的發展，包括探討更廣泛的用例、處理不同平臺與系統之間的協同問題、優化香港的法律及監管框架等。金管局表示，現有法律及監管制度可能要進行一定調整，以適應以至促進相關技術的應用。金管局將聯同特區政府與業界合作，繼續進行代幣化債券發行，推進代幣化普及應用。

金管局助理總裁(外事)許懷志表示，金管局在今年2月協助香港特區政府成功發售8億港元的代幣化綠色債券，展示了在香港真實資本市場交易中使用分布式分類帳技術(DLT)的可行性。金管局計劃繼續利用DLT發行債券，而成功發行零售債券將是最終目標。[2023/8/25 10:40:55]

抗戰勝利后，內地由于國際環境，國門一直是關閉的。上海的“沉寂”，也給了香港經濟騰飛機會。整個上世紀60年代，香港經濟增速為12.7%，成為“亞洲四小龍”之一。1978年改革開放，大量西方資本主義看好中國的經濟前景，紛紛在香港落腳，希望借道香港來撬開中國這艘巨輪。港府“解凍”銀行牌照，大批國際銀行又進入香港。到80年代初，香港已從單純以經營銀行業務為主的模式，成為僅次于紐約和倫敦的世界第三大金融中心，同時也是亞洲的金融、服務和航運中心。

經濟繁榮推動香港文化產業井噴。細數那個年代，倪匡、黃霑，金庸；漫畫大家黃玉郎、王澤；成龍、張國榮、梅艷芳等巨星，大部分尊崇“小人物”的自我奮斗、自我調侃和自我救贖。很多人懷念那時的香港，滿是希望和奇跡，港人的勤奮和敬業精神，是城市的標桿。

四大家族興起與沉淪

1950年，22歲的李嘉誠在香港島東北角的筲箕灣租了一間一百多平的廢棄廠房，創辦了長江塑料廠。3月11日，長江塑料廠正式開業，沒有鮮花、沒有鞭炮，也沒有道賀的來賓，李嘉誠身后只有一批被淘汰的老舊設備，和十幾個與他一樣貧窮落魄的年輕工人。

隨著生產規模的連年擴大，廠房用地也在持續擴大，但出租廠房的業主卻不肯簽長約，只同意一年一租且租金連年漲價，這耗費了李嘉誠大量的資金和精力，制約著生產線的更新和設備升級。

香港特區政府發表虛擬資產政策宣言，正研究數字港元等試驗計劃:10月31日消息，香港特區政府今日發表有關虛擬資產在港發展的政策宣言，闡明政府為在香港發展具活力的虛擬資產行業和生態系統而訂定的政策立場和方針。政策宣言涵蓋以下層面：

1. 愿景和方針：香港是國際金融中心，對全球從事虛擬資產業務的創新人員抱持開放和兼融的態度。政府現正與金融監管機構締造便利的環境，以促進香港虛擬資產行業得以可持續和負責任地發展。我們會適時訂出所需規限，按照國際標準緩減實際和潛在風險，讓虛擬資產創新能夠在香港以可持續方式蓬勃發展。

2. 監管：我們認為透過一致、明確和清晰的整全監管框架，有助奠定穩固的基礎，以迎接由全球虛擬資產急速發展所帶來的金融創新和科技發展。在加緊籌備新虛擬資產服務提供者發牌制度的同時，我們也樂意聯系全球虛擬資產業界，邀請有關交易所在香港開拓商機。

香港證券及期貨事務監察委員會將會就新發牌制度下零售投資者可買賣虛擬資產的適當程度展開公眾諮詢。對于可否在香港引入虛擬資產交易所買賣基金（ETF），政府抱持歡迎態度。

政府對于日后檢討代幣化資產的產權和智能合約的合法性，抱持開放態度，以便利其在香港的發展。

香港金融管理局稍后會就穩定幣的監管制度發布諮詢結果和下一步工作。

3. 試驗計劃：政府和監管機構正研究推出下列試驗計劃，以測試虛擬資產帶來的技術效益，并嘗試把有關技術進一步應用于金融市場。這些試驗計劃包括為2022年香港金融科技周發行非同質化代幣（NFT）、綠色債券代幣化及數字港元。

4. 展望：我們會透過便利的政策、整全和平衡的監管、風險為本的規限，以及各項試驗計劃，落實這份政策宣言所載的愿景。政府誠邀全球虛擬資產業界與我們攜手合作，憑借香港作為國際金融中心的地位，遵從最佳國際標準和做法，在清晰、靈活和便利的監管環境下發揮金融創新的潛力。[2022/10/31 12:00:10]

1958年，剛過而立之年的李嘉誠，在香港最繁華的北角購下一塊地，部分自用，剩下部分用于出租。大廈落成后，租金價格上漲，李嘉誠收獲頗豐。同年，香山來的郭得勝、順德來的李兆基也看中了香港地產生意，他們高喊“寸土必爭”的口號，與另一位搭檔馮景禧闖出了“地產三劍客”的名頭。李兆基的老鄉鄭裕彤從岳父手中接下周大福，經過9999千足金和引入南非鉆石的商業創新，不僅坐穩了“珠寶大王”的交椅，反手還殺入了地產行業，成立“新世界”地產公司。至此，后來香港四大家族的創始人悉數出場。

香港特區政府駐滬辦聯合發布首個紀念香港回歸25周年主題數字藏品:金色財經報道，據香港特區政府駐滬辦公眾號，2022年8月25日，香港特區政府駐滬辦和駐山東聯絡處重磅發行首個紀念香港回歸25周年主題數字藏品《巍巍泰山 喜迎港歸》，限量2525份。[2022/8/25 12:47:18]

其實最早引領香港地產狂潮的，并非是四大家族，而是霍英東。霍英東首創賣樓花，從1955年開始，通過這一手法，僅僅3年時間，就狂賺2000多萬。但是，由于霍英東若隱若現的紅色背景，受到港英當局的百般刁難，致使霍氏樓盤銷售艱難。無奈之下，霍英東不得不退出香港地產業，遠走澳門。霍英東的退出，才為其他同行騰出了機會。1972年下半年，四大家族的地產公司先后上市，分別是郭得勝的新鴻基、李嘉誠的長江實業、李兆基的恒基兆業和鄭裕彤的新世界。

到70年代末期，英資在香港的怡和、太古、和記、會德豐四大洋行手握大量香港土地。港英政府嗅到香港回歸不久就要提上議程，中英談判在即，香港大資本家們收購了之前四大洋行低價囤積的香港土地及部分其他資產。資本家們的身價倍增，四大行也借機套現。

香港農業式微，但港英政府又不肯把大量荒廢的農地改作住宅用途，以平抑長期偏高的樓價，于是農業用地就成為資本家們囤積炒作的資本。要拓展新市鎮，減小在新界征地的阻力，1972年港英政府又出臺了“新界小型屋宇政策”。

港英政府許諾新界的年滿十八歲男丁，只要父親輩能追溯到1898年的新界的認可村落原住民，一生一次，可以建一間面積不超過七百英尺(約相當于65平方米)的住宅，高度不超過二十五呎，層數不超過三層的房屋。由于僅限男性世代繼承，故稱之為“丁權”。根據丁權申請建的屋，就是丁屋。

這樣一個政策，港英政府得了好名聲，新界人民得了實惠，可苦了接手事務的香港特區政府。更奇葩的規則是，只要是新界原住民，不管這名“男丁”是否移居海外，年滿18歲便有權回港拿地建樓。且“丁權”和建成后的住宅均可以轉售。只要申請丁權，每個丁權如果不建住宅能賣200萬。在政策鼓勵下，不少原居民家庭子女眾多，甚至生育近七八個子女也不鮮見。

孫宇晨在日內瓦會見中國香港特區常駐TWO大使羅志康:6月18日消息，日內瓦當地時間6月18日，格林納達常駐世界貿易組織（WTO）代表、特命全權大使孫宇晨（Justin Sun）發布推特表示，在日內瓦的香港經濟貿易辦事處會見了中國香港特別行政區常駐WTO代表羅志康（Laurie LO），雙方就電子商務、區塊鏈、貿易等議題和MC12達成的重要成果進行了會談。[2022/6/18 4:36:20]

到八十年代，香港的工業開始北移，港英政府又對工業用地采取同樣的政策。一頓亂操作，地產是起來了，但實業卻逐步被遺忘。1996年后，隨著大陸對“進出口權”的放寬和調整“出口配額制度”，香港的增速開始下行。深圳和廣州的競爭日趨激烈，上海的發展也越來越快，2010年，上海GDP總量超過香港，之后差距逐漸拉大，而人均差距卻在不斷縮小。2001年12月11日，中國正式加入世界貿易組織，成為其第143個成員，這個態勢就更明顯了。一直保持著優越感的香港，逐漸不知所措。幾大豪門不約而同把持了香港各種類型的公用事業，把地產收租的商業模式延伸到電力、煤氣、寬帶、港口等天然壟斷領域。

步履維艱的港府改革

1997年10月，特首董建華提出了上任后的第一份施政報告“八萬五公屋計劃”，主要包括每年興建的公營和私營房屋單位不少于八萬五千個，十年內全港70%的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由五年縮短至三年；“新界東北開發計劃”，可提供六萬所住宅；“填海造地計劃”，擴建土地。特區政府制定多項計劃措施，希望以此來解決香港高房價的困擾，解決香港人民居住難題。

如果個計劃得以實施，最起碼香港的樓市不會出現今天這樣的景象。最好的結果，跟鄰居新加坡差不多。但這每一項計劃，都深深地損害了地產商、資本家的切身利益。他們大力鼓吹政府土地政策會對香港的環境、市容市貌、民建民生造成損害，唆使無知民眾發動集會游行等活動，采取暴力措施對抗政府，抵制特區政府增建房屋的行為。

也是天不遂人愿，計劃剛一推出又遇上亞洲金融風暴，香港樓市迎來凄風冷雨。為安撫負資產者、穩定房價，1998年6月份港府宣布凍結賣地，任由開發商坐地起價和有房者們狂歡。

被逼到墻角的特首董建華將施政重點轉向高科技產業，想繞開大地產商們另起爐灶，發展當時最被看好的互聯網科技。1998年，馬云、馬化騰的公司都還在竭力求生，未來的中國首富們，不知明夕何夕。美國的扎克伯格還是中學生，谷歌的拉里和謝爾蓋還在到處籌錢。董建華就提出“數碼港計劃”。基于對李家信任，在未經招標的情況下，港府1999年出地26公頃，李澤楷的盈科公司出錢70億港元，共建“數碼港”。

中國香港特區前財政司司長曾俊華加入數字財富公司StashAway擔任顧問:4月11日消息，中國香港特區前財政司司長曾俊華（John Tsang）加入數字財富公司 StashAway 擔任顧問。StashAway 是一家成立于 2016 年的新加坡公司，管理資產超 10 億美元，并曾獲紅杉資本投資。該公司去年開始在香港開展業務，并正在與當地監管機構就向專業和散戶投資者提供加密相關產品進行談判。

此外，曾俊華還將向在 StashAway 首次投資存款超過 5 萬港元的客戶贈送其鑄造的Choi Yeah（取財神爺諧音）NFT。（彭博社）[2022/4/11 14:17:11]

惠普、IBM、甲骨文、雅虎、愛立信、諾基亞等國際著名公司聞訊都簽了入駐意向書，香港向科技轉型的前景一片光明。李澤楷從沒想實打實做產業，買了家“得信佳”的空殼，把剛做了一年的數碼港注入其中，更名為“盈科數碼動力”。在數碼港概念的炒作下，幾乎沒有任何業務的公司，市值在短時間內暴漲至6000億港幣，創下了香港股市個股市值單日升幅和市凈率的兩項記錄。李澤楷則以623億港元的資產被《福布斯》評為除美國以外全球十大科技富豪的第5位。

數碼港計劃頒布后第二年，互聯網泡沫在太平洋對岸破裂，納斯達克指數從最高點5048.62雪崩，最終跌至1114.11點才。李澤楷的電訊盈科一瀉千里，從最高市值6000億港元跌到200多億港元。數碼港失去雄心，回歸老李家的模式：圈地賣樓。一個新興的互聯網產業，就被李澤楷硬生生做成了房地產項目。香港人民從此堅定了一個信念：所有打著高科技旗號來港建廠的，都是來圈地賣樓炒房地產的。

后來，香港又提出“矽港”計劃。“矽”是“硅”的舊稱。董建華想在香港發展半導體產業，為此特地找來了美國漢鼎亞太區的主席徐大麟。后者承諾，可以在香港投資6間晶圓廠。徐大麟的合伙人，正是因理念不合從臺積電出走的“半導體教父”張汝京。張汝京在臺灣創辦了第三家晶圓代工廠，是晶圓界有名的“辦廠能手”。

有了人才和政策，漢鼎對香港提要求，本來只想著要點稅務優惠，然后用優惠價格買200~250公頃土地建廠，卻遭到港媒詆毀。香港人的第一反應是：臺灣人要來我們這炒地皮了。后來漢鼎又退一步，提出只需要租用20~30公頃土地，甚至地點分散點都沒關系。香港還是拒絕。

無奈之下，張汝京只有北上考察。上海方面得知了這個機會，幾乎是以免租金的條件提供土地，并且前五年免稅，后五年稅款減半，為的就是留住晶圓技術。正是有了當時上海的鼎立決策，才有了今天的中芯國際。

之后，董建華又提出中藥港計劃，希望香港能有完善的科研體系，吸引高素質科研人才。但終因推進乏力，無疾而終。對岸的深圳卻出現了華大基因，且是一家全球一流的基因和生物科研企業。

2004年年末，董建華從澳門歸來后心力交瘁，三個月后向中央遞交辭呈，理由是“我腳痛很久了”。距離他的任期結束還有兩年。在請辭的前一個月，董建華說，自己做了一份很孤單的工作，會很寂寞。

公屋難申請，難于上青天

在香港，公屋的申請條件很苛刻：申請人必須年滿18周歲且現居于香港并擁有香港入境權；配屋時申請表內一半成員需在香港居住滿7年；對申請人的月收入和總資產凈值限額進行詳細的限定，以三口之家為例，申請公屋每月收入限額為2.3萬港元，遠低于香港政府統計處公布的家庭收入中位數水平。此外從1996年6月起，對于收入和凈資產超過上限或不進行申報的租戶，須繳納市值租金并于一年內遷出公屋。房委會對于公屋申請的審查非常嚴格，虛報資料會被定罪，可判罰款及監禁。

一方面，嚴格的制度確保公屋能夠提供給真正有需求的低收入家庭，另一方面，收入和凈資產的要求也限制了公屋租戶的奮斗意愿，因擔心失去棲身的公屋而放棄追求更高的收入。公屋在一定程度上也導致了住房階層的逐漸固化。

同為“四小龍”的新加坡，面積是719.1平方公里，總人口是567.5萬人，人口密度比香港還高，但他們人均住房面積達到30.5平方米，列全世界第15位。

新加坡超過70%的住房由政府興建，為82%的公民提供居住，而香港，只有不到30%的人擠破頭才能住進公屋，而剩下超過70%的港人，都背負著地產大亨樓盤的巨額房貸。地產大亨們給香港人保留了大量自然景觀和郊野公園，全港人均郊野面積達到105平方米。

新加坡國父李光耀在2011年的個人著作《新加坡賴以向前發展的硬道理》對李嘉誠有這樣一番評價：李嘉誠可有制造一件營銷世界的商品？沒有。他投資地產、收購港口、超級市場、電訊公司，全靠和壟斷結盟，所以他十分成功。然而他不過是順市而行，什么行業當紅便進入該市場。李光耀以此告誡新加坡，發展勿走港島過于依賴地產的老路。后來新加坡果在半導體產業也闖出一條生路。成功吸引了格羅方德、星科金鵬等一批晶圓代工廠和封測工廠，以及一些負責襯底材料、制造設備、光掩膜等產業的周邊企業。

2013年1月，一篇香港小學生寫了篇小作文《李家的城》，文中小學生歷數了屈臣氏、百佳、7-11、惠康等在香港街頭隨處可見的李氏家族產業，并意味深長地寫道：看著一間間誠哥旗下的物業，我心中無比感動。香港內一切商店，不論是哪種類型，全是誠哥帶給我們的欣賜。李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城。他是我們的上帝，萬物都是他所創造。

從1999年到2005年，如果抓住這三次機會，香港就是亞洲互聯網中心、芯片制造中心和生物科研中心。相比今天的“李家城”，又有面子又有里子。港商們現在不搞制造業，不搞進出口貿易，他們進擊全球市場的唯一方式就是并購。

“香港不是沒有地，我們有很多地，但是這很多地是動不了的，香港總人口很少，但反對聲音很大，有很多不同利益集團，所以這也是為何歷屆政府都沒能解決香港樓市癥結的原因。”香港科技大學經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授表示。

征農村的地吧，丁屋港府拆不動，錢太少村民不搬；錢太多其他村民反對，為什么不征收我們村的土地？港府曾經計劃填海造地吧，2018年劉德華在短片《讓下一代看見》中深情旁白，希望大家支持在香港東大峪填海造地，解決下一代的住房問題。遭到議員、環保人士、普通民眾反對，直指填海工程破壞生態、虧空香港的積蓄，利益面前無偶像。

前陣子港府又打算將粉領高爾夫球場收回建公屋，這事也不靠譜。一反對就改計劃，征收面積從170畝縮到32畝，再縮到8畝，還遭到新界鄉議會反對，建議港府去征收高爾夫球場隔壁的村地。

香港樓價高高在上。在大陸，有以家庭為單位，夫妻雙方和雙方父母，六個錢包拼起來夠買套房一說，即便湊不齊全款最起碼也能湊個首付。而在香港，商品房每平方米房價高達22～30萬人民幣。普通香港市民每個月收入為2.94萬元左右。這是要掏十六個錢包，才能湊齊一套私宅的首付呀，想想也要搖頭了。

一個一窮二白毫無背景的年輕人，無論他多么勤奮，多么努力，多么聰明，多么好運，現在也不可能再成為下一個李嘉誠了。汪滔是香港科技大學培養出來的技術人才，在港學習期間就開始了無人機飛控系統的研究。由于缺少香港政府和風險資金的支持，汪滔2006年選擇到成本更低、政策支持更大的深圳創辦公司，最終成就了全球最大的民用無人機企業大疆。

1997年回歸時，香港的制造業占比8.3%；而今天，已經驟降到4%還不到。在本就不多的基礎上，再次跌掉了一半多。支撐香港高房價的，只有囤地囤房的大資本家和大地產商了。想讓大資本家們為民計民生，將囤積居奇的土地拿來開發建房，滿足人民的生活需求？做夢！

香港經濟脫實向虛，資本被炒上天，房子被炒成天價，大街上到處是沒本錢、缺經驗、沒機會的年輕人，以前的香港優勢早已消耗殆盡，留下的是一個四面焦灼的彷徨香港。曾經引領潮流的那個香港，又將會走向何方呢？

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