區塊鏈:地產「搭載」區塊鏈，韭菜收割機？！_區塊鏈存證怎么弄

Billions項目組

除了應用于DeFi、GameFi等原生應用場景，區塊鏈技術也在不斷與傳統行業結合。例如，在區塊鏈政務方面，通過智能合約實現身份認證、政府審批等業務流程的自動化推進和流轉，為鏈上溯源等領域提供技術支持。

然而，區塊鏈與傳統行業的融合充滿了困難。區塊鏈原生應用往往基于新的網絡空間創造新的應用場景，資產的產生和轉移總是在鏈上發起和終止。區塊鏈與傳統行業的結合，不僅需要軟硬件的支持，也無法避免將原有環節遷移上鏈的數字化過程帶來的阻力。其中，許多技術和管理變革需要克服的成本無法在短期內被區塊鏈技術帶來的收益所填補。

本文將深入分析區塊鏈技術在房地產交易中的適用性，總結現有區塊鏈進入房地產領域的案例，并指出潛在的法律問題。

前WeWork首席執行官的新房地產公司計劃推出存儲加密貨幣的數字錢包:金色財經報道，由WeWork前首席執行官Adam Neumann的房地產公司Flow計劃推出一個數字錢包。Flow的發言人Davidson Goldin表示，計劃中的數字錢包不能用于為Flow管理的公寓支付租金，但可以像其他錢包一樣用于外部購買。（Forbes）

此前消息，Flow獲得了來自a16z的3.5億美元投資支持。[2022/8/18 12:34:20]

一、期望與實踐

現有的區塊鏈地產項目主要致力于以下目標：

區塊鏈房地產信息服務初創公司Ubitquity完成約80萬美元種子輪融資:金色財經報道，區塊鏈房地產信息服務初創公司Ubitquity已完成79.83萬美元種子輪融資，其中包括來自眾籌平臺Wefunder的10,000 多美元，該公司希望利用加密貨幣技術解決傳統購房流程低效率問題，這筆融資將構建推動其開發區塊鏈技術來保護房地產信息和其他記錄。據悉，Ubitquity公司本輪融資目標是100萬美元，融資截至時間是8月31日。（citybiz）[2022/8/10 12:14:35]

1.大大提高房產交易的效率。

2.降低用戶參與房產投資的門檻。用戶無需銀行賬戶或銀行貸款即可參與房地產投資。

3.拓寬金融交易的“民主”渠道。用戶可以使用虛擬資產進行不動產交易，避免稅收清算和征收。

托管公司Glen Oaks Escrow首次通過比特幣支持的貸款進行房地產再融資:南加州最大的獨立托管公司之一Glen Oaks Escrow宣布其首次通過比特幣支持的貸款進行房地產再融資。該公司表示，這是首次使用比特幣作為抵押品完成再融資。在7月28日的公告中，該公司補充稱，此前已促成了一些以BTC為支付方式的房地產交易。（Cointelegraph）[2021/7/29 1:22:36]

Propy啟動了一個鏈上項目來加速房地產交易。2017年，項目開始測試。用戶可以用加密貨幣購買房地產并將其記錄在鏈上。由于測試場地的監管限制，每筆房產轉讓除了需要同時在鏈上完成NFT交易外，還需要一份記錄鏈上交易編號的鏈下紙質合約。與此同時，Propy完成了一項跨境交易，通過NFT拍賣了佛羅里達州的一處房產。首先，Propy將不動產交易給一家公司，同時鑄造一個代表產權的NFT。這種NFT被解釋為一種可借用的鏈上金融資產，擁有者有能力轉讓它的所有權。

Bitcoin Advisory創始人：比特幣是目前世界上最好的“房地產”:Galaxy Digital首席執行官Mike Novogratz認為，即使因大規模經濟衰退而使美國失業率上升25％，今年美國的家庭收入仍可能會更高。他還表示，這場危機正促使人們涌入股市和比特幣。對此，比特幣咨詢公司Bitcoin Advisory創始人Pierre Rochard在推特表示，聰明的房東應該賣掉房產，投資比特幣，因為他認為這是目前世界上最好的“房地產”。Pierre Rochard解釋說，所有比特幣所需的只是購買和托管，而房地產需要管理和照顧，包括維修、裝修、租金罷工等方面的大量開支。（U.Today）[2020/5/7]

RealT為投資者提供投資房地產租賃業務的機會。與Propy一致，該項目的代幣并不代表在不動產中的權益，而是在商業實體，即擁有不動產的公司中享有一定的權益。管理房地產的公司向租戶收取資金，并將租金轉換成相應的代幣支付給簽署智能合約的投資者。

Milo提供加密資產抵押借貸服務。Milo向持有比特幣的用戶提供貸款，用戶將比特幣資產轉移給第三方錢包托管人。Milo隨后向用戶預付該資產相應的購買價款，用戶按時償還貸款。Milo服務的優勢在于不需要清點比特幣資產就可以獲得購買房產的資金。

二、存在的問題

但現階段，許多鏈上不動產交易的基本前提，比如NFT可以作為加密資產抵押的抵押品，在現有的法律框架下難以實現。以美國為例，《統一商法典》和《不動產法》在法律層面阻止了此類說法的實施。在《統一商法典》中，所有加密貨幣和NFT都被視為一般無形資產。該定義意味著在無形資產中享有擔保權益的債權人只有通過提交資產負債表才能充分行使其權利。如果債權人不能清算抵押物，則其權利可能存在瑕疵。

加密社區的另一個擔憂是，無論是范圍廣泛的加密資產還是NFT受讓人都無法從《統一商法典》授予其他金融工具的相同免費條款中受益。例如，盡管債權人可以通過提交資產負債表來完善本票中的擔保權益，但這種完善是有缺陷的。實際持有該財產的受讓人將不會受到相互競爭的財產索賠，但任何數字資產的受讓人都會使其受到涵蓋所有“一般無形資產”的一攬子擔保權益。部分密碼行業正在積極推動統一商法典的修訂。美國法律界也逐漸關注其加密資產。有一種使立法對加密行業友好的趨勢。新類別“可控電子記錄”，擬包含NFT等虛擬資產，但目前尚不支持綁定NFT轉賬和鏈下資產轉賬。

房地產交易與區塊鏈深度融合的另一個挑戰在于系統變革本身。相關交易系統和流程經常發生變化，這意味著交易系統需要投入大量資金來適應這種變化，而這種系統變化會對公眾的信任產生較大的影響。此外，特拉華州出臺了區塊鏈促進法案，該法案承認區塊鏈是一種記錄公司數據的方式，只要該記錄在一定時間內轉換為紙質即可，但州政府本身從未開發過任何區塊鏈設施仍然通過實物分類賬記錄所有股權。公司很少以區塊鏈的形式記錄股權。本地公司已經習慣了實體注冊系統和保存業務記錄的方式。沒有人愿意冒險應用新系統。

房地產交易包含多種權益，很難通過區塊鏈技術覆蓋。例如，判斷留置權可以附加到不動產，但業界通常不清楚或未考慮判斷留置權債權人如何將其利益添加到基于區塊鏈的系統中。遺產也經常通過遺囑或遺囑等方式進行轉移，同樣，目前還不清楚如何將這些事實整合到智能合約中。

三、總結

Web3科技研究院團隊以美國房地產行業向區塊鏈轉型為例提醒大家。進入“區塊鏈+傳統行業”，必須認真研究傳統行業的法律法規，理性對待法律法規的限制和盲點。分布式網絡、不可篡改的信息系統、不可響應的智能合約確實可以大大提高交易水平，但現行的法律制度限制了相應的交易程序，去中心化程度不夠造成的信任危機，以及交易成本高系統運行成本毀掉了大量實際案例。

最后：

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