THE:圣穆德社區AMA 第1期_Wen Marketing

主題：房地產行業如何通過區塊鏈+的發展實現數字化、智慧化轉型

Howcantherealestateindustryrealizedigitalandintelligenttransformationthroughthedevelopmentofblockchain+

時間：2021年2月3日20:00

Time：February?3rd，2021

主講：

魏然

地產科技平臺UPRETS?CMO，世界經濟論壇全球杰出青年北京社區媒體官。曾任八維資本投研總監，DAOONE社區聯合創始人。魏然是硅谷Draper?University校友，2021級清華-康奈爾金融MBA。巴比特專欄作家，專欄閱讀量達270萬。UPRETS是紐交所上市地產集團鑫苑旗下的地產科技平臺，擁有合規數字證券發行，DeFi借貸協議和鏈下數據預言機等核心產品，致力于將實體資產納入去中心化金融世界。

Ran?Wei

RanistheCMOofUPRETS,aplatformbackedbyrealestateconglomerateNYSE:XINwhichsimplifiesinvestmentbyadvisingonanddigitalizingsecurities.SheisthemediaofficerofWorldEconomicForumGlobalShapersCommunityBeijingHubandwastheDirectorofResearchof8DecimalCapital.Asapassionateevangelistofblockchain,Ranhasparticipatedinthecreationofseveralbooksandisafreelanceron?8BTC.com.

RangraduatedfromUIBE,receivedentrepreneurshiptraininginDraperUniversityinSiliconValley,andisanincomingCornell-TsinghuaMBAcandidate.

RICO彭岦囯

圣德穆Sanctum資本聯合創始人，全球區塊鏈機構聯盟GBO創始成員及執行董事

他是多家全球風投機構的GP及LP，并在國際數字經濟，區塊鏈峰會、智慧城市等高科技行業會議多次被邀請演講嘉賓。

Hi，大家好，歡迎來到圣德穆中文社區的AMA

本期的主題是《房地產行業如何通過區塊鏈+的發展實現數字化、智慧化轉型》，我是本次的主持人圣德穆首席客服官?。

首先，歡迎下我們的嘉賓魏然魏總、RICO彭岦囯，

請魏然魏總簡單介紹下自己

請RICO彭岦囯簡單介紹下自己

現在開始我們今天的對話環節，如果你們有什么問題可以在AMA結束后提問。

1、?如何看待區塊鏈+的發展？

1.?Howdoyouthink?about?thedevelopmentofblockchain+?

魏然：

我之前寫過一篇文章，叫《區塊鏈的第三波浪潮》。從金融的角度看，第一輪浪潮開啟于支付轉賬，09年起，比特幣作為一種支付工具，顛覆了必須依賴傳統金融機構才能支付轉賬的模式。誕生于08年經濟危機后的比特幣呼應了人們對傳統金融系統的不滿不忿，興起了一波“去中心化”的思潮。

I’vewrittenanarticlebeforecalled“ThreewavesofBlockchainrevolutioninFinance”.Throughoutthelifeofblockchain,theindustryhasexperiencedseveralwaves.Thefirstwavestartedwithpayment&transactionswhenBitcoinbecamepopularpaymenttools.Thesenewcurrencies

disruptedthepaymentsspace,whichpreviouslyonlyreliedontraditionalfinancialinstitutions.Bitcoin,bornafterthe2008economic

crisis,echoedpeople’sdiscontentwiththetraditionalfinancialsystem,

launchinganewwaveof“decentralized”thinking.

第二輪浪潮開啟于股權融資，以太坊的誕生讓ERC20Tokens的發行極其簡單，基于其實現的ICO，本質上是一種新的股權融資方式，同時在“牛市”行情里，給風投機構提供了一種回報率和流動性都極高的退出方式。當監管滯后和缺位時，少量項目可以面向全球投資者進行無門檻的股權眾籌，那時，項目供給遠遠小于投資需求，百倍千倍的回報率也在情理之中，這就是所謂“泡沫”的來由。

Thesecondwavewasequityandfinancing,whenInitialCoinOfferingandtheissuanceofERC20tokensbecamethenewmeansoffundingblockchainprojects.?Duringthe2017bullmarket,tokeninvestmentsgaveventurecapitalfundsanexitopportunityprovidingahighliquidityandrateofreturn.Amidtheregulatoryuncertainty,ICOssurgedduetogettingfundingfrommanyhypedinvestors.Asaresult,ahundredtimesreturnonaninvestmentbecame“reasonable,”givingcausetothe“bubble.”

第三輪浪潮就是區塊鏈和廣義的金融衍生品市場結合，DeFi的火爆一部分就來源于金融工具的豐富和創新。全球固收市場的規模是股權市場的3倍左右，截至2020年8月就達128萬億美金，在區塊鏈金融里也是同理，從數字資產現貨交易到借貸，交易再到聚合，合成資產和保險，再及利率衍生品，證券化，期權期貨產品(Derebit)等，我們看到原生數字資產的衍生品正在崛起。

ThethirdwaveisDeFi,thecombinationofBlockchaintechnologyandfinancialderivatives.?Withthedevelopmentofmanymoresophisticatedfinancialinstruments,?theDecentralizedFinancialmarketwitnessedahypeduringthelastyear.Forinstance,tillAugust,2020,thesizeoffixedincomemarketreached128trillionUSD,whichisaroundtriplethesizeofequitymarket.Similarly,inthecryptoworld,we’veseentheemergenceoflendingprotocols(MakerDAO，Compound，Aave),DEXtrading(Uniswap，Sushiswap),aggregator(1inch),syntheticassets(synthetic,linear),insurance(Nexus?Mutual),securitization(UPRETS,BarnBridge),OptionsandFutures(Derebit).Thosefinancialinnovationswouldsignificantlyenlargethemarketsizeofcryptospace.

CryptoPunks系列NFT地板價跌至50ETH附近:金色財經報道，據NFTGo.io數據顯示，CryptoPunks系列NFT地板價達50.99ETH，24小時跌幅0.15%。此外，該系列NFT24小時交易額達158.43

ETH，交易額跌幅達46.29%。[2023/6/19 21:46:26]

RICO：

Blockchainasatechnologyhasreceivedwideadoptionacrossprivatesectorsaboutabout20yearsago.Bitcoinbeingthemostsuccessfulexperimentandstrivedtobeoneofthefastestgrowingstoreofvalueassetinthehistoryofmankind.

Recentyears,WEFstartedtopromoteitsIndustrialization4.0,muchmoreattentionwasgiventotheBlockchainprotocol.OneofthetopadvocateforamongstallthegovernmentswasChina&USA.

PresidentXihasadvocateinspeedinguptheadoptionofBlockchaintoensureatopbottomexecutionacrossallgovernmentlevels.?In2016,theMinistryofIndustryandInformationTechnology(MIIT)issuedablockchainwhitepaperthatdiscussedusecasesforthetechnology,includingtheInternetofThings,thesupplychainanddigitalassets.Laterthatyear,China’sStateCouncil,orcabinet,includedblockchainaspartofthefive-yearplanfortheinformationindustrythatendsin2020.

Today,thedigitalrenminbi(RMB)ortheyuan,avirtualcurrencyadministeredbythePeople'sBankofChina(PBOC),thecountry'scentralbank,hasarrivedinfullinShanghai.?Manyeconomiesworldwideareexploringdigitalcurrencies,forexample,inSwitzerland,SingaporeandCanada,andespeciallyinnorthernEuropearefollowingChina’sfootsteps.Allofthesewouldnotbepossiblewithouttheblockchaintechnology.

Sanctumhasbeenprovidingconsultingandadvisesseveralgovernmentsoverthelast10yearsinadvocatingtowardstheadoptionofBlockchainTechnology.Thisyear,SanctumwillbeworkingonmoreDeFi&NFTinitiatives.

Myco-founderDunstanTeohasco-authoredabooktitled“TheBitcoinDystopia:ThePrelude”inMay2019.HehasbeeninvolvedintheBitcoinnetworksincetheverybeginningasaprofessionalgamerandminer,hehassharedanumberofinsightsofmanyhappeningsgloballyviaasci-fimanner.IhopemoreofyouwillreadandunderstandsbetterwhereSanctumiscomingfromandwherewearehopingtoachieveinthefuturewithourcollectiveefforts.It’samovementforthemankindandeveryonecanbepartofit.

Sanctumwillcontinuetostrivetowardsourgrandvisioninbringingmorewealthsovereigntyandfreedomtopeople.PleasestaytunedtosomeofthelatestdevelopmentthroughourGlobalCommunityGroupChats.

It’smypleasuretohaveWeiRan,CMOofUPRETStojoinustodaytosharesomeofthelatestdevelopmentinRealEstateandlandassetsdigitaltransformation.Wehaveknowneachotherforyearsandlookforwardtobringmorepositivechangesintothisspacetogether.

區塊鏈作為一項技術，在大約20年前就已被私營部門廣泛采用。比特幣是最成功的實驗，并努力成為人類歷史上增長最快的價值存儲資產之一。

近年來，世界經濟論壇開始推進工業化4.0，區塊鏈協議受到越來越多的關注。在所有政府中，中國和美國是最主要的倡導者之一。

習主席提倡加快區塊鏈的采用，以確保各級政府自上而下的執行。2016年，工業和信息化部發布了區塊鏈白皮書，討論了該技術的用例，包括物聯網、供應鏈和數字資產。當年晚些時候，中國國務院將區塊鏈列為2020年結束的信息產業五年計劃的一部分。

今天，數字人民幣(RMB)或人民幣，一種由中國人民銀行(PBOC)管理的虛擬貨幣，中國的中央銀行，已經全面抵達上海。世界上許多經濟體都在探索數字貨幣，例如，瑞士、新加坡和加拿大，特別是北歐國家正在追隨中國的腳步。如果沒有區塊鏈技術，這一切都不可能實現。

在過去10年里，Sanctum一直在為幾個國家的政府提供咨詢和建議，倡導采用區塊鏈技術。今年，Sanctum將致力于更多的DeFi和NFT項目。

我的聯合創始人鄧斯坦·特奧(DunstanTeo)于2019年5月與人合著了一本書，名為《比特幣反烏托邦:序曲》(TheBitcoinDystopia:ThePrelude)。他從一開始就作為一名職業玩家和礦工參與比特幣網絡，他通過科幻的方式分享了許多全球發生的事件的見解。我希望你們中有更多的人能夠閱讀并更好地理解Sanctum的由來以及我們希望通過共同努力在未來實現的目標。這是一場全人類的運動，每個人都可以參與其中。

Sanctum將繼續努力實現我們的宏偉愿景，為人民帶來更多的財富、主權和自由。請通過我們的全球社區群聊繼續關注最新的發展。

今天很高興能請到upprets的CMOWeiRan來與我們分享一些房地產和土地資產數字化轉型的最新進展。我們已經相識多年，希望能一起為這個領域帶來更多積極的變化。

2、在2019年初，多項預測曾表示「2019年將是數字證券發行元年」。這一年中，無論是監管框架逐完善的美國、歐洲等地，還是對數字資產展示興趣的亞洲、澳洲等地，數字證券都成為了傳統行業與新興技術的交點，穩步發展。

Polygon聯創：Web3游戲是加密貨幣大規模采用的最大驅動力之一:5月25日消息，Polygon 聯合創始人 Sandeep Nailwal 表示，Web3 游戲是加密貨幣大規模采用的最大驅動力之一。在接下來的 6-18 個月里，會有一些頂級游戲在 Web3 中發布。僅去年一年，Web3 游戲的融資資金就超過 20 億美元。[2023/5/25 10:39:14]

那么，如今，你是如何看待數字證券發行的？

2.Inearly2019,anumberofforecastsindicatedthat"2019willbethefirstyearofdigitalsecuritiesissuance".Inthisyear,nomatterintheUnitedStatesandEuropewheretheregulatoryframeworkisgraduallyimproved,orinAsiaandAustraliawheretheyareinterestedindisplayingdigitalassets,digitalsecuritieshavebecometheintersectionoftraditionalindustriesandemergingtechnologies,anddevelopedsteadily.

Now,whatdoyouthinkoftheissueofdigitalsecurities?

RICO：

Sanctumhasbeeninvolvedindevelopinganumberofdigitalsecuritiesventuresandoverallarchitecturedesign,includingtheVIEstructureforriskmanagementpurposesince2019.OneofourclientwaslistedonaFCAregulatedexchangewiththeirsecuritytoken.WeworkedwithmanySEC,FCA&FINRAregulatedexchangestolistourpartner&client’sprojects.

Ireckontherewillbemorestricterregulationsarounddigitalsecuritiesmovingforward.WearelobbyingwithFATF,SEC,FINRA&manyothergovernmentsSecuritiesCommissionsintheiropennesstowardsadoptingdigitizationofassetsandit’spoliciesaroundit.

Ourtechnologyisreadyforit,howevertherearetoomuchriskforprojectstoembarkonthejourneywithoutaclearguidelinesandregulationstobeadheredtoo.Thisisoneofthechallengethatwearefacinginthisindustry.

Educationandawarenessisn’tenoughtooinmanycountries!Mostentrepreneursdonotunderstandhowthetechnologycouldoptimiseandchangepeople’slifestyleincludingbehaviorchange.Chinaisoneofthegreatexamplewhereithassuccessfullyenableddigitalpaymentsystemsacross60%ofthepopulationwheremostpartoftheworldarestilltryingtoemplement20%ofwhatChinahasachieved.

Chinaentrepreneursarehavingproblemstoduplicatetheirbusinesstooverseasmarketsandwesawmanyprojectswerenotproperlyregulated.Theprojectsneedtohavelocalpartnersandtoworkwithregulatorstoletthemunderstandthebenefits,ratherthantakethemasarisk.

自2019年以來，anctum一直參與開發多個數字證券項目和總體架構設計，包括用于風險管理的VIE結構。我們的一個客戶在FCA監管的交易所上市，其證券代幣。我們與許多受SEC、FCA和FINRA監管的交易所合作，讓我們的合作伙伴和客戶的項目上市。

我認為未來會有更嚴格的數字證券監管。我們正在與FATF、SEC、FINRA和許多其他政府證券委員會進行游說，以表明他們對采用資產數字化及其相關政策的開放態度。

我們的技術已經為它做好了準備，但是，如果沒有一個明確的指導方針和規則來遵守，那么項目就會有太多的風險。這是我們在這個行業面臨的挑戰之一。

在許多國家，教育和意識還不夠!大多數企業家不明白科技如何優化和改變人們的生活方式，包括行為改變。中國是一個很好的例子，它成功地使數字支付系統覆蓋了60%的人口，而世界上大部分地區仍在努力實現中國所取得成就的20%。

中國企業家在向海外市場復制他們的業務方面遇到了一些問題，我們看到許多項目沒有得到適當的監管。這些項目需要有當地的合作伙伴，并與監管機構合作，讓他們了解這些項目的好處，而不是把它們當作風險。

魏然：

2021年，數字資產市場的體量已經到達近1萬億美金，DeFi市場規模達137億美金，美金穩定幣市場規模峰值達387億美金。而全球數字證券市場的市場份額僅占1億美金。可見，實體資產與區塊鏈世界仍未跨越鴻溝，實體資產和證券數字化的基礎設施仍在搭建，一個極大的藍海市場尚待挖掘。

從資產端來看，僅看地產行業，根據《TheBusinessResearch》統計，2021年全球存量地產資產規模將達277萬億美金，根據MSCI統計，地產投資規模躍升到10萬億美金，全球REITs市場規模則在3.5萬億美金左右。從資金端來看，盡管COVID-19期間，美聯儲接連降息，美國房企的融資成本較低，但在中國，由于針對地產行業的“三條紅線”等政策因素，擁有境外資產的中資房企拓寬新型融資需求的訴求非常迫切。美金穩定幣市值的激增和DeFi借貸市場的崛起，為傳統企業融資提供了一條潛在的更低成本的解決方案。

另一方面，目前的DeFi世界，主流的抵押物仍局限于BTC、ETH等價格波動劇烈的數字資產，一方面，由于數字資產市場市值仍不到一萬億美金，抵押品的增長潛力有限，另一方面，盡管數字資產流動性極強，但2020年我們經歷的是牛市的上行周期，當市場轉入必然出現的熊市，抵押物暴跌時，DeFi項目的TVL會大幅縮減，觸發清算，又帶動DeFi治理幣的下跌，對市場造成一系列不可知和多米諾骨牌似的風險。

數字資產和實體資產，在定價、確權、清算、治理體系等方面有很多不同。實體資產的劣勢很明顯，比如流動性差，定價難，產權轉移流程復雜，但也有很多優勢，比如較為穩妥的價格，更大的體量和真實的現金流。將實體資產納入抵押品是DeFi擴容和可持續發展不可或缺的一步。

目前，區塊鏈世界純鏈上的價格抓取方式如預言機，清算和實時拍賣機制，以及基于公鏈和地址的產權轉移還不能完全適用于實體資產如地產。我們需要和各方，包括監管者、律師、區塊鏈行業和金融領域的頭部企業等共同探索一條結合了鏈上和鏈下，中心化和去中心化的解決方案。

《杭州-香港Web3產業聯動備忘錄》在2023香港Web3嘉年華上正式簽署:4月12日消息，在2023香港Web3嘉年華上，杭州市上城區人民政府副區長孔德君女士、香港貿易發展局代表李達鋒先生簽署《杭州-香港Web3產業聯動備忘錄》。通過充分發揮杭港兩地各自優勢，加強資源互補和共享，深化Web3領域產業聯動與合作，切實推動杭州與香港Web3產業深度融合，實現1+1大于2的聚合效應。[2023/4/12 13:58:28]

In2021,thevolumeofthedigitalassetmarkethasreachednearlyUS$1trillion,theDeFi(decentralizedfinance)markethasreachedUS$13.7billion,andtheUSdollarstablecoinmarkethaspeakedatUS$38.7billion.Themarketshareoftheglobaldigitalsecuritiesmarketisonly100millionUSdollars.Itcanbeseenthatphysicalassetsandtheblockchainworldhavenotyetcrossedtheadoption?gap,thedigitalinfrastructureforphysicalassetsandsecuritiesisstillbeingbuilt,andahugeblueoceanmarkethasyettobetapped.

Fromtheassetside,justlookattherealestateindustry.Accordingtostatisticsfrom"TheBusinessResearch",themarket?sizeofglobalrealestateassetswillreachUS$277trillionin2021.AccordingtoMSCIstatistics,thescaleofrealestateinvestmenthasjumpedtoUS$10trillionandthatoftheglobalREITsmarketisaroundUS$3.5trillion.Fromacapitalperspective,althoughtheFederalReservehascutinterestratessuccessivelyduringCOVID-19,thefinancingcostsofUSrealestatecompaniesarelower,butinChina,duetopolicyfactorssuchasthe"threeredlines"fortherealestateindustry,Chineserealestatecompanieswithoverseasassetshaveanurgentdemandtobroadenintonewfinancing.ThesurgeinthemarketvalueoftheUSdollarstablecoinandtheriseoftheDeFilendingmarketprovideapotentiallylower-costsolutionfortraditionalcorporatefinancing.

Ontheotherhand,inthecurrentDeFiworld,mainstreamcollateralsarestilllimitedtodigitalassetswithviolentpricefluctuationssuchasBTCandETH.SincethemarketvalueofthedigitalassetmarketisstilllessthanUS$1trillion,thegrowthpotentialofcollateralislimited.Despitetheextremelystrongliquidityofdigitalassets,wewillexperienceanupwardcyclewitha2020bullmarket.Whenthemarketturnsintoaninevitablebearmarketandthecollateralplummets,theTVLoftheDeFiprojects?willbegreatlyreduced,triggeringliquidation,anddrivenbythedeclineofDeFigovernancecoins,ittriggersaseriesofunknowableanddomino-likeriskstothemarket.

Therearemanydifferencesbetweendigitalassetsandphysicalassetsintermsofpricing,confirmationofownership/rights,liquidation,andgovernancesystems.Thedisadvantagesofphysicalassetsareobvious,suchaspoorliquidity,difficultpricing,andcomplicatedpropertyrightstransferprocesses,buttheyalsohavemanyadvantages,suchasrelativelystableprices,largervolumes,andrealcashflow.IncorporatingphysicalassetsintocollateralisanindispensablestepforDeFiexpansionandsustainabledevelopment.

Atpresent,thepricecapturemethodsonthepurechainoftheblockchainworld,suchasoracles,clearingandreal-timeauctionmechanisms,aswellasthetransferofpropertyrightsbasedonpublicchainsandaddresses,arenotyetfullyapplicabletophysicalassetssuchasrealestate.Weneedtoworkwithallparties,includingregulators,lawyers,leadingcompaniesintheblockchainindustryandthefinancialsector,toexploreasolutionthatcombineson-chainandoff-chain,centralizationanddecentralization.

3、在傳統的房地行業中，對于房產商來說，負債率事一把雙刃劍，有負債說明有投資，但是負債率高又影響到企業的風險承擔能力，你是如何看待的呢？

3.Inthetraditionalrealestateindustry,forrealestatedevelopers,thedebtratioisadouble-edgedsword.Ifthereisdebt,thereisinvestment.Butthehighdebtratioaffectstheenterprise'srisk-takingability.Whatdoyouthinkofit?

魏然魏總：

對于房產商來說，沒有負債就表示沒有杠桿化的投資，資金利用率就不夠高。而房產商存在去「播種」的需求，有去買被低估的資產的需求。這種情況下，其動機并非是單純的「缺錢需要融資」或單純的「資產質地不好」，已經擁有了優良資產的房產商們一直在尋求「通過更具流動性的方式去投資目前被低估的資產」

近970萬個FTX客戶名稱仍處于“被編輯”狀態:金色財經報道，FTX 本周在破產法庭提交了一份長達115 頁的龐大債權人矩陣清單，但律師表示，文件中并非每個實體都是已確認的 FTX 債權人，數以百萬計的客戶名稱依然處于密封狀態。據悉，此案中近 970 萬個 FTX 客戶名稱仍處于“被編輯”狀態（其中甚至包含 FTX 的一些頂級債權人）。今年一月初，裁定此案的法官約翰·多爾西 (John Dorsey) 決定將這些客戶名狀態再保留三個月，預計將在 3 月某個時候的法庭聽證會上重新考慮是否披露債權人名字的問題。 鑒于 FTX 破產的展開，通常會收集到的信息正在被調查和發現，隨著 John Ray 和他的團隊繼續推進這一進程，預計在接下來的幾個月中可以了解更多信息（ the block ）[2023/1/29 11:34:23]

我曾經寫過一篇文章叫《金字塔式撒錢》。本質上，“信用”和“房地產”是相互捆綁的，銀行信貸都是剛兌的，會不斷增加負債端的規模，信貸擴張和房價上漲相互促進，共同推動一個“繁榮”進程。按照明斯基的理論，投資者分三類，對沖性、投機性和龐氏性融資者。對沖性融資者每個時期的現金收入都能償付該期的本金和利息。對投機性融資者來說，其每期收入的現金能夠償付利息，但不一定能夠償付本金。而龐氏融資者，每期的現金流收入不但無法償還到期本金，連利息都無法償付。它不但要債務展期，還要出售資產或者新增借款來支付利息。反映在資產負債表上，就是增加了債務，減少了股權價值，提高了杠桿率。

由于股權融資者并不承諾償付本金，所以股權融資比例越高，越偏向對沖性。商業銀行一般需要利用短期融資為長期頭寸融資，玩的是短借長還，屬于投機性融資者。而房企，大部分是高杠桿運作的。房價上漲后，以房子作為抵押物可以借到更多的錢，借來的錢再次投入房產。漸漸的，從市場上借來的錢持續流入房地產，其他行業的投資遭到擠壓，房價被不斷推升；當房價高到需要整個家庭為此緊衣縮食的時候，消費力和內需也在衰減。于是，從銀行借來的錢通過各種通道源源不斷的涌向唯一幾個能賺錢的領域，進一步推高風險資產價格。

08-18年，我們迎來了房地產市場與金融市場的繁榮期。在依靠銀行信用投放貨幣的模式下，首先受益的是地方融資平臺、國企和房地產企業，其中，房地產作為信貸的抵押品，呈現過度擴張的現象。近些年，地方債務和房地產的債務逐漸到期帶來巨大的資金壓力，而銀行又受限于監管，無法繼續向這些領域投放資金，資金鏈便很容易斷裂。于是，便誕生了銀行的影子來代司其職。影子化的信用創造鏈條可以表述為：“中央銀行—大型商業銀行和廣義基金—同業存單—中小商行—同業理財—委外投資—二級市場或實體項目”。

貨幣的發行也是一條供應鏈，而且是金字塔形的，在不同層級融資成本是不同的。利率就是借錢的成本，就是錢的價格。房產企業原來可以從商業銀行表內借款，后來可以從非銀機構以非標形式借款，甚至以P2P形式線上借款，海外發美元債借款，做科技業務到資本市場募資。但到今年，無論哪種渠道都收緊了。所以房企的負債率高企，而且很難再融到低成本的資金，再投資就會變得非常困難。

4、房地產與前沿科技和金融工具的結合逐步形成了一種發展趨勢，無可避免，那么你覺得區塊鏈應該如何幫助房地產？

4.Thecombinationofrealestatewithcutting-edgetechnologyandfinancialtoolshasgraduallyformedadevelopmenttrend,whichisinevitable.Howdoyouthinkblockchainshouldhelprealestate?

魏然魏總：

我一直覺得我們需要探索一個“乾坤大挪移”的方案。可以讓傳統的老錢將資產配置到新興資產上來。而老錢不一定是以現金的形式直接購買數字資產，也可以是以資產的形式投資于數字資產。

老錢是幾十年甚至百年前從金礦、地產、石油、零售等傳統行業里或股票、債權、期貨等傳統資本市場里摸爬滾打的賺得的。在這個時代，數據就是石油，Token就是金礦，存儲就是地產，通信協議就是高速公路，交易所就是納斯達克。盡管它們在線下不可見，不可摸，不存在具象的物質實體，卻正因為它們輕盈、虛擬的特性，可以跨越時空的束縛，每周7天，每天24小時的無縫運轉，讓全世界的資產實現高速率的流動和無摩擦的互換。

比如缺乏流動性的地產資產，先變成類REIT的金融產品，結合區塊鏈技術變成可分割和更小單位的標準化投資工具，和數字資產形成交易對，在二級市場或DEX上進行交易，這種方式可以幫助“老錢”盤活自己的存量資產。

房地產行業有兩個大的趨勢。首先是時間上的拉長，房地產在過去一直是以粗獷、簡單的方式進行建設和銷售，而現在已轉變成了集合商業運營、物業管理等為一體的綜合化業務，賣不出去的房子需要盤活，在這過程中又衍生出了REITs等一系列解決方案。

其次是空間維度的上升，房地產從最初鋼筋混凝土這樣的線下物質空間，逐漸上升到了線上空間維度，數據、用戶和算法成為最重要的因素。區塊鏈作為一項應用于數據確權和溯源的技術，在這樣的背景下就顯得尤為重要。

5、UPRETS是房地產資產通證化平臺，能詳細介紹下UPRETS項目嗎？

5.Upretsisarealestateassetcertificationplatform.Canyouintroducetheprojectofupretsindetail?

魏然魏總：

UPRETS，作為背靠紐交所上市地產公司鑫苑集團的金融科技企業，天生擁有地產和科技的雙重基因，既有地產行業20余年的產業資源，同時也有5年多的區塊鏈技術開發和產業應用的探索和沉淀。

我們一直認為，對地產行業來說，數字化轉型是必然趨勢，數據會成為比實物更珍貴，更有價值的資產，而區塊鏈行業要想長遠發展，一定也需要和實體經濟相結合，我們想扮演讓實體資產數字化，進入DeFi生態的橋梁。

目前，UPRETS的產品線包含數字證券發行、DeFi抵押和借貸和技術基礎設施三個主要方面，

1）數字證券方面，UPRETS成功發行了世界首個在二級市場上架交易的地產數字證券，2020年3月，完成了美國紐約東河灣Oosten項目的一級市場募資，2020年6月，完成了數字證券的技術發行，并在二級市場——塞舌爾的證券交易所MERJ登錄交易。同時，我們也將繼續服務于鑫苑國際價值數億美金的自有地產項目，和價值達數十億美金的外部合作項目，提供從咨詢、架構設計、技術發行到二級交易的全流程輔導；

2）DeFi抵押和借貸，UPRETS正在密切的和主流公鏈上的頭部DeFi項目建立合作，為DeFi的抵押池貢獻更多優質的基于實體資產的數字證券。

1．我們和以太坊上最大的穩定幣生態MakerDAO社區緊密合作，成為RWA工作組的創始成員，與德國的企業如Centrifuge、美國的地產基金Resolute.fund合作，計劃將優先級貸款納入DAI抵押池，在2021年6月申請到DAI針對實體產業的數億美金的信貸額度。

2．我們也在和更多公鏈生態，比如幣安智能鏈、本體、NEO、波卡生態等密切合作。19年我們和幣安中國、火幣中國等頭部企業實現了集團層面的戰略合作，將共同探索如何在合規框架下，將地產基金、企業債等實體資產結合區塊鏈技術，提供給用戶有價值的產品。

3）技術基礎設施，如前所述，在定價、預言機、智能合約、清算機制、治理結構和風控等諸多方面，實體資產需要定制化的解決方案。我們技術團隊正在針對實體資產的價格抓取、預言機開發、支持跨鏈的協議等諸多方面進行研發，市場和金融團隊也在與UBS、房地美、黑石等在內的傳統金融機構和國際知名律所如OMM、BakerMcKenzie、達輝等深度溝通，探索包括貸款分層、信托結構等一系列解決方案。

2022年全球元宇宙產業共發生了704筆融資，總金額達868.67億元:12月28日消息，據財聯社創投通聯合IT桔子發布的《2022年全球元宇宙投融資報告》，今年以來我國有15個省市政府出臺了29項元宇宙專項扶持政策。另外，2022年全球元宇宙產業共發生了704筆融資，總金額達868.67億元。

其中，中國（包括港澳臺）完成125起，融資總額為127.82億元，并且誕生了4只行業獨角獸，其中Animaoca Brands估值60億美元，成為當前中國估值最高的元宇宙公司，小冰估值23.08億美元為估值第二高，上海的Soul和魔琺科技分別估值為20億美元和11億美元。從細分賽道來看，元宇宙行業應用、底層技術、游戲、社交、媒體和社區、數字人最受資本追捧。特別是數字人在國內受到更多資本的關注。[2022/12/28 22:11:34]

UPRETS,asafinancialtechnologycompanybackedbytheNewYorkStockExchange-listedrealestatecompanyXinyuanGroup(NYSE:XIN),isbornwiththedualgenesofrealestateandtechnology.Itnotonlyhasmorethan20years’experiencewithindustrialresourcesintherealestateindustry,butalsohasmorethan5yearsofdevelopment,explorationandapplicationofblockchaintechnologydevelopmentandindustrialapplications.

Wehavealwaysbelievedthatdigitaltransformationisaninevitabletrendfortherealestateindustry.Datawillbecomeamorepreciousandvaluableassetthantherealthing.Iftheblockchainindustrywantstodevelopinthelongterm,itmustalsobeintegratedwiththerealeconomy.WewanttoactasabridgetodigitizephysicalassetsandentertheDeFiecosystem.

Currently,UPRETS’productlineincludesthreemainaspects:digitalsecuritiesissuance,DeFimortgageandlending,andtechnicalinfrastructure.

1)Intermsofdigitalsecurities,UPRETSsuccessfullyissuedtheworld'sfirstrealestatedigitalsecuritieslistedfortradingonthesecondarymarket.InMarch2020,itcompletedtheprimarymarketfundraising(RegS)oftheOostenprojectinEastRiverBay,NewYork,in2020.InJune,wecompletedthetechnicalissuanceofdigitalsecurities(OST,applicabletomainstreamprotocolssuchasXboltconsortiumchain,EthereumandBitcoinOmni),andregisteredandtradedtheminthesecondarymarket-Seychelles'slicensedsecuritiesexchangeMERJ.Atthesametime,wewillcontinuetoserveXinyuanInternational’sownrealestateprojectsworthhundredsofmillionsofdollars,andexternallycooperateonprojectsworthbillionsofdollars,providingfull-processguidancefromconsulting,architecturedesign,technologyissuancetosecondarytransactions；

2)DeFimortgageandlending.UPRETSisworkingcloselywiththeleadingDeFiprojectsonthemainstreampublicchaintocontributemorehigh-qualitydigitalsecuritiesbasedonphysicalassetstotheDeFimortgagepool.

1.WeworkcloselywiththeMakerDAOcommunity,thelargeststablecoinecosystemonEthereum,andbecameafoundingmemberoftheRWA(realworldassets)workinggroup.WecooperatewithGermancompaniessuchasCentrifugeandtheUSrealestatefundResolute.fund,andplantoincludepriorityloansintheDAImortgagepool.InJune2021,DAIwillhaveappliedforhundredsofmillionsofdollarsofcreditlineforthephysicalindustry.

2.Wearealsoworkingcloselywithmorepublicchainecosystems,suchasBinanceSmartChain,Ontology,NEO,Polkadot,etc.In2019,weachievedgroup-levelstrategiccooperationwithleadingcompaniessuchasBinanceChinaandHuobiChina.Wewilljointlyexplorehowtocombinephysicalassetssuchasrealestatefundsandcorporatebondswithblockchaintechnologyunderacomplianceframeworktoprovideuserswithvaluableproducts.

3)Technicalinfrastructure:asmentionedabove,physicalassetsrequirecustomizedsolutionsintermsofpricing,oracles,smartcontracts,clearingmechanisms,governancestructures,andriskcontrol.Ourtechnicalteamisconductingresearchanddevelopmentinmanyaspectssuchaspricecaptureofphysicalassets,oracledevelopment,andsupportforcross-chainagreements.ThemarketandfinancialteamsarealsoworkingwithtraditionalfinancialinstitutionsandinternationalorganizationssuchasUBS,FreddieMac,Blackstone,etc.andwell-knownlawfirmssuchasOMM,BakerMcKenzie,Dahui,etc.,havinghadin-depthcommunicationandexploredaseriesofsolutionsincludingloanstratificationandtruststructure.

6、如何進行房地產資產通證？

6.?Howtotokenizerealestateassets?(onlyENGversion)

魏然魏總：

OSTisasset-baseddigitalsecuritiesbasedonadvanceddigitalizationtechnologydesignedforglobalrealestateinvestorsandblockchainenthusiasts.WithofficesinNewYork,DubaiandBeijing,entwinedwithitsextensiverangeofstrategicpartnerships,theinternationaldigitalizationplatformUPRETSaidsindevelopingthenon-fungibletokenstocreatealegallycompliantrealestatefinancialproductavailableforinvestorswithrevolutionaryspirits.SecondarytradingonMERJExchangefurtherfacilitatesKYC/AML,marketassuranceandtradingliquidity.Formoreinformation,goto?https://www.uprets.io/#/events/merj?2.

OST是為全球房地產投資者和區塊鏈愛好者設計基于先進數字化技術的資產型數字證券公司，它在紐約、迪拜和北京設有辦事處，擁有廣泛的戰略合作伙伴關系，國際數字化平臺UPRETS幫助其開發不可替代的代幣，從而為具有革命精神的投資者創造合法合規的房地產金融產品。MERJ交易所的二級交易進一步促進了KYC/AML、市場保障和交易流動性。更多信息請訪問https://www.uprets.io/#/events/merj2。

TheOmnilayer&self-ownedpatentedconsortiumchainXboltsecurestheOSTdigitalsecuritiesstructureanditscompatibilitytomainstreampublicchainandsecondaryexchangesandenablessupportpaymentwithFIATandBUSD.Theownershipisissuedtoinvestorsinarobust,secureandtrusteddigitalsecuritiesformtoaccumulatesteadydividendsatasteepdiscount,whichtherewillalwaysbeademandforglobalrealestateinvestors.

Omnilayer&自有專利財團chainXbolt確保了OST數字證券結構及其與主流公鏈和二級交易所的兼容性，并支持FIAT和BUSD支付。所有權以穩健、安全、可信的數字證券形式發行給投資者，以大幅折價積累穩定的股息，這對滿足全球房地產投資者的需求提供了幫助。

OSTisthephaseIlegallycompliantdigitalsecuritiesoftheOostenproject,correspondingtothelimitedpartnershipinterestofUPRETSOostenFundILP,arealestatefundcompanylocatedinDelaware,USAthatholdstheapartmentNo.730.UPRETSOostenFundILPwascompletedthroughprivateequityinvestmentonMarch13,2020,incompliancewiththeU.S.SEC’sRegDandSstandards,andsimultaneouslyissued100millioncorrespondingOSTdigitalsecuritiesthroughthedigitalizationtechnologyplatform,UPRETS,andwaslistedontheMERJExchangeonJune5,2020,andopenedthefirsttransactiononJune25,2020.

OST是Oosten項目第一期合法合規的數字證券，對應UPRETSOostenFundILP的有限合伙權益。UPRETSOostenFundILP是一家位于美國特拉華州的房地產基金公司，持有編號為730的公寓。UPRETSOosten基金LP是通過私人股本投資2020年于3月13日完成，符合美國證券交易委員會注冊D和S標準,同時通過數字化技術平臺發出了1億張對應的OST數字證券，并于2020你去哪6月5日在MERJ交易所上市，2020年6月25日開始第一筆交易。

7、UPRETS是房地產資產通證化平臺目前有什么落地應用生態嗎？(onlyENGversion)

7.Upretsisarealestatetrading?platform.Isthereanyapplicationecologyatpresent??(onlyENGversion)

魏然魏總：

UPRETS(uprets.io)aimstoprovideone-stoprealestatedigitalsecuritiesissuance,secondaryexchangelistingandfundraising?structure?assistancetoenergizeglobalRealEstate?investmentamongallparties(developers,assetoriginators&investors).?

UPRETS(UPRETS.io)旨在提供一站式的房地產數字證券發行、二級交易所上市和融資結構協助，以激發各方(開發商、資產發起人和投資者)的全球房地產投資。

In2020,UPRETSsuccessfullyissued$1mworthofOSTfortheOostenPropertiesinNYC.?OSTisthephaseIlegallycompliantdigitalsecuritiesoftheOostenproject,correspondingtothelimitedpartnershipinterestofUPRETSOostenFundILP(https://sec.report/CIK/0001795065),arealestatefundcompanylocatedinDelaware,USAthatholdsOostenapartmentNo.730.

2020年，UPRETS成功發行了價值100萬美元的OST，用于紐約的OostenProperties。OST是Oosten項目第一期合法合規的數字證券，對應于UPRETSOostenFundILP(https://sec.report/CIK/0001795065)的有限合伙權益。UPRETSOostenFundILP是一家位于美國特拉華州的房地產基金公司，持有Oosten公寓No.730。

UPRETSOostenFundILPwascompletedthroughprivateequityinvestmentonMarch13,2020,incompliancewiththeU.S.SEC’sRegDandSstandards,andsimultaneouslyissued100millioncorrespondingOSTdigitalsecuritiesthroughthedigitalizationtechnologyplatform,UPRETS.ItwasthenlistedontheMERJExchange(https://merj.exchange/)onJune5,2020,andopenedthefirsttransactiononJune25,2020.

UPRETSOostenFundILP于2020年3月13日通過私募股權投資完成，符合美國SEC的RegD和S標準，并通過數字化技術平臺UPRETS同時發行1億相應的OST數字證券。隨后，該公司于2020年6月5日在MERJ交易所(https://merj.exchange/)上市，并于2020年6月25日啟動了首筆交易。?

UPRETS’growthplanconsistsofdigitalizingandsecuritizingnewREassetsandbonds(includingLoans,REITSandCMBS),attractingmoreinvestorstotheworldofST,throughtheestablishmentofpartnershipstojointlyhelptheindustrymatureanddevelopthestandardsofthefuturedigitalinvestmentecosystem.WiththeactiveinvolvementofexchangessuchasFusangExchange,MERJ,HKbitEXandInvestmentBankslikeUBS,wecanplayameaningfulroleinmodernizingthesecuritiesspace.

UPRETS的增長計劃包括將新的RE資產和債券(包括貸款、REITS和CMBS)數字化和證券化，通過建立合作伙伴關系，共同幫助行業走向成熟并制定未來數字投資生態系統標準，吸引更多的投資者進入ST的世界。有了FusangExchange、MERJ、HKbitEX和瑞銀等投資銀行的積極參與，我們可以在證券市場現代化方面發揮重要作用。

Inregardstocorporatebonds,weintendtostrengthentheirwide-coverageonsecondaryvenues?inorder?toarmthemwithadditionalliquidityandtolowertheentrybarrier.XINInternational,?incollaboration?withitsstrategicpartnerFusangGroup,provideslegallycompliantdigitalcorporatebondproductsavailableonFusangexchangeforindividualinvestorstojoin.

就公司債券而言，我們打算加強其在二級市場的廣泛覆蓋，以增加它們的流動性，并降低進入門檻。XIN國際與其戰略合作伙伴Fusang集團(FusangGroup)合作，在Fusang交易所(Fusangexchange)提供符合法律規定的數字公司債券產品，供個人投資者認購。

FAN(www.fan.finance)istheportalwhichfacilitatesonboardingofRealWorldAssets(RWA)onchainglobally.FANplatformaimstoactasthesupplierofRWAformainstreamstablecoin’scollateralpoolsuchasMakerDAO’sCDP(makerdao.com).Inthelongrun,FANstablecoinswillbeissuedbasedonthiscollateral,andisgeneratedbya?FANSmartContractthroughover-collateralizingrealestatedigitalsecurities(e.g.OST)onourFANwebsite(5).?The?stablevalue?oftheFAN/USDTexchangepairat1?canberealizedthroughaSmartContractalgorithmandthroughtheholders'consensus?andwide-useofFAN.TheamountofFANcreatedisdeterminedbythe?valueofcollaterals?andtheappropriate?assetLTV(loan-to-value)ratio,as?votedbyFANcommunitymembers.

FAN(www.fan.finance)門戶網站，在全球范圍內促進真實世界資產(RWA)的上線。FAN平臺的目標是作為主流穩定幣抵押池的RWA供應商，如MakerDAO的CDP(makerdao.com)。從長遠來看將根據此抵押品發行FAN穩定幣，并由FAN智能合約通過在FAN網站上對房地產數字證券進行超額抵押來生成。可以通過智能合約算法以及持有人的共識和對FAN的廣泛使用來實現FAN/USDT交易對的穩定價值1，創建的FAN的數量取決于抵押品的價值和適當的資產LTV比率，由FAN社區成員投票決定。

Theobjective?istoestablishtheverticalnicheofrealestatedigitalsecurities-backedMakerDAO.?UPRETSwillcontinuetoexploretheFintechindustrytosupportcapitalRaisingOpportunities.?

我們的目標是建立房地產數字證券支持的MakerDAO的垂直利基。UPRETS將繼續探索金融科技行業，以支持融資機會。

8、我們知道區塊鏈是一個新興的行業，目前很多國家的政策都持觀望態度，這對UPRETS開拓全球版圖有何影響嗎？

8.?Weknowthatblockchainisanemergingindustry.Atpresent,thepoliciesofmanycountriesholdawait-and-seeattitude.Doesthishaveanyimpactontheglobalexpansionofuprets?

魏然魏總：

UPRETS是依托我們集團公司鑫苑國際的地產項目開展科技化業務的，我們在美國紐約、英國倫敦、馬來西亞都有地產項目。比如紐約東河灣項目的資產和基金結構是在美國境內的，但數字證券登陸的是離岸金融中心塞舌爾的交易所。我認為核心的標桿資產還是在歐美地區較多，但交易的場所會在金融中心比如新加坡、香港、塞舌爾、馬來納閩特區等。

與傳統資本市場略有不同的是，區塊鏈生來就是國際化的產業，面向的是全球的資本市場和數以萬計的交易所，各國政府互相博弈，各有所圖，對區塊鏈抱持著不同的態度，故而無法形成合謀，這就使得跨境的政策套利成為可能。項目可以從政策友好的國家如新加坡取得法律和合規文件，從注冊在瑞士和開曼的風險基金處獲得融資，再到注冊于馬耳他的交易所上市。針對這種全球政策套利的現象，美國的著名風險投資人TimDraper說，比特幣對他來說最激動人心的一點便是它是一個全球貨幣，由此，未來各國政府會變成一個個需要進行公開競爭的公共政務提供商，而不再是特定國境內的壟斷者。VirtualCitizens和創業者可以用腳投票，我不喜歡你便可以離開，轉向其他地域更友好的政務服務商。因為行業的這種特性，各國尤其是小國，會有一種FOMO和想要借此彎道超車的心態，故而選擇對區塊鏈態度友好。

9、圣穆德資本和UPRETS房地產資產通證化平臺會進行合作嗎？如果是的話，將會如何合作？

9.WillSanctum?capitalandupretshavetheopportunitytobecomepartners?Ifso,howwilltheycooperate?

Yes,we’rewillingtoworkwithSanctumcapital.Intermsofmarketeducation,collaborationofDeFiprotocols,etc.

感謝魏然魏總、RICO彭岦囯的分享，也謝謝大家的熱情，今天圣穆德的社區AMA到此結束。

來源：金色財經

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